“北城-清郡力房地产项目策划方案
图 2— 20
3. 2项目SWO份析
优势分析
暖温带大陆性季风气候，四季分明的自然环境； 丰富
的绿色资源，高质清新的空气质虽，“天然氧吧”；
山峦叠嶂、植物茂盛、风景秀丽、气候宜人，名胜古迹 众多，“北京后花园”之魅力； 紧邻的东沙河生态湿地，城市中难得一见的生态景观； 紧邻的昌平高教园区和高科 技产业基地，不可多得智力资源； “商务花园城市”规划， 拥有极具潜力的商业资源； 紧邻地铁城南站，完善的交通线路及设施规划。劣势分析
项目所处位置较为偏远，并非为大众关注的焦点；
市政规划尚未完成，在建和待建项目过多，短时间内很
难扭转落后局面； 区域改造建设给生活带来的各种不便短 期内也会存在； 目前娱乐、医疗和其他基础设施还过于缺 少。机会分析周边自然、人文景观众多，加之郊区相对的高质的自然 环境，可以为项目提供一定关注的焦点；未来“商务花园”的建成和科技产业的发展使本项目更
具竞争力； 即将建成的地铁线路无形中拉近了与市中心的 距离，人们出行更为方便，而且其他交通设施的规划也在逐 步的完成中；小区将会利用地域规划优势，建设相当完善的园区配套 设施；
项目紧邻沙河水上水上公园，为人们提供了一个水上娱 乐场所，既丰富了人们的生活。30
也造就了难得的生态优势。 威胁分析
主要来自3-1和3-2区的竞争威胁。于 3-1街区主发展 城市居住兼容旅游休闲、3-2街区主发展商业文化兼容办公 教育，使得他们区域外部优势更加具有竞争力。我项目相比 于前两者，主发展科技产业兼容居住，必然导致消费者购买 时考虑的问题更多，包括其交通的便利性和居住指标的合理 化等等。 小结：本项B［最大的晃点就是生态、亲水，但是附近以生态住 宅 或亲水楼盘为炒作概念的楼盘也会很多，如果北城?清 郡还以生态或亲水的概念进行包装，很难形成自己的特色和 个性。所以这是本项目最大的优势，也是不小的劣势。在知 名度、美誉度不够的情况下，如果采取亦步亦趋的跟进策略， 形象包装上不讲特色，不仅会造成产品难以销售，而且对未 来的产品形象也很不利。但是，在同等条件下，如果我们提出了不同的产品概念、
住宅理念、生活观念以及自己独有的产品形象，再加之其他 的优势和机会，将会给我们带来不一样的市场关注。 所以,在生态环境、商务花园这些本项目与其他竞争者相同的优势 上，我们应该有不同的概念和理念以吸引大众的关注。现代产品所销售的不再是产品本身，更是一种概念、一
种理念，所以，结合目标客户群的消费特征，我们应该在概 念和理念上进行创新以满足其需求。4、本项目竞争项目市场概况
区域住宅供应市场调研分析
于东城范围内的其他建筑项目还在市政规划建筑当中，
资料不全，故在此我们搜集了周边 5公里范围内的竞争对于
资料。
调查区域确定：
根据项目所在区域具体情况，本次调查的住宅项目的范 围主要包括昌平区南邵镇、回龙观、北七家、鼓楼以及八达 岭高速公路一带地区。
区域重点住宅项目调查：表2 — 1
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物业类项目型建筑形式总建面规模别墅、公麓鸣
果墅（宜山居）寓 低层20XX00联排别墅299套，独栋别墅
31套36栋楼6000户,8-15层新龙城住宅高层400000板
楼，一梯两户 珠江壹千栋 别墅 低层1600000待定 联排： 地下1层；地上2-3层；双拼：地下1层；地园墅 别墅低 层20XX00上3层；叠拼：地下1层；地上（4层）.佳莲时代 广场公寓塔楼9200地上8层，地下2层目前区域住宅 市场总供应虽较大，期售项目较多，现售项目不多。住宅项 目多以别墅项目为主，项目建筑体虽在 5-60万平方米不等。 物业类
型分析
表2-2
物业类型划住宅 分别墅 新龙城 麓鸣果墅（宜山居）、 珠江壹千栋、园墅 公寓 佳莲时代广场、麓鸣果墅（宜山居） 区域内住宅项目类型以高档别墅住宅为主，但随着区域经济 的高速发展，大虽人们入住，住宅市场将继续发展与细分， 普通低高层住宅也在本区域内大虽出现，与目前区域项目塔 楼比，但随着购房者对居住品质要求的不断提高，板楼将以 其在通风、米光等方面的优势，将32
受到越来越多购房者的青睐。 户型分析
表2-3
物业类型 项目名户型 称 一居 平层户型面积 二居 三居 四居以上 麓鸣果联排、墅（宜独栋 山居）一一一 -珠江壹别墅双拼334-354 独栋千栋未定未定未定 未定园墅联排274-295 叠拼未定佳莲时代广场 公寓 麓鸣果墅（宜一至三 47-70居108 -- 暂无资一料102 198-215 396山居）住新龙城 宅 一到四一 居 103 109-117 - 33从供应情况看，目前区域内住宅项目以别墅为主，联排 和独栋供应虽较大，如麓鸣果墅 （宜山居）、珠江壹千栋、园墅等。平均二居住宅面积集中在 100-120平米；三居面积大
小不等从110-220平米；四居以上在 400平米。在所有被调 查项目中，主力户型面积的设置与项目定位关系密切，例如 麓鸣果墅（宜山居）、珠江壹千栋、园墅新，户型面积整体偏 大，定位于公寓和高密度住宅的佳莲时代广场和新龙城住宅 面积在100-200平米。总价分析表2—4
物业类型 项目名称 均价 户型范围M 2总价范围 麓鸣 果墅（宜山居）11400 102-396 143-554 别墅 珠江壹千栋 21000未定 暂无资料 园墅21600 274-334 590-765 公寓 佳莲时代广场 15000 47-108 68-162 住宅 新龙城11500 103-117 118-134 通过数据可以看出区域内所调查的 5个项目的户型总价主要集中在 68 - 765万元之间。
普通住宅户型的总价多控制在 200万元左右，总价多集
中于150万元。
总价突破500万元的项目为园墅，其户型面积为274-334 平米，均价在21000以上。区域内别墅供应较多，周围环境较好，总价较高
此可见，价位与户型面积大小及均价高低密不可分。可 见为满足更多人群的居住以及不同需要的物业，其户型结构 及面积大小各具特点，从而在总价上存在较大差异。 装修标准
表2—5
物业类型 项目名称 交房标准 别墅 麓鸣果墅（宜山居） 毛坯34