房地产销售方案
1，HS花园整合营销推广方案
一、前言
二、物业概述
三、目标购房群
四、营销阻碍及对策
五、形象定位
六、广告宣传
七、费用预算
八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
前言
一、 XX楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述（略）
三、项目物业的优势与不足
优势：
1、 位置优越，交通便捷
位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
1、 年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、 年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、项目物业营销阻碍及对策
阻碍：
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
1、 建HS广场和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、 物业管理方面提供特色家政服务
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、 尽竭传达HS花园的优势与卖点；
2、 尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、 直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1——2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择HS花园
主题2：事业生活轻松把握
——记HS花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
——HS广场就是我们家的后花园
3、 网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期（3——4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；
6、车身广告
项目 —— 繁华地段 项目 —— 购物中心 项目 —— 火车站
7、公共活动
举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS广场落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③HS花园“文化活动月”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。
1） 向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2） 于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；
3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房（ /）进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）
② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；
③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算（略）
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
我们秉承如下方面原则：
1、 经济节约，最大限度为客户省钱。
2、 追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、 努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
4、 建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
5、 巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
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2，深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6， 结论
二、 项目环境调研
1， 地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
· 经济实力
· 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
· 工地围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2， 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3， 工地办公室
· 经理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4， 功能标牌
· 请勿吸烟
· 防火、防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、 媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用
1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
花园项目策划及销售代理服务合同
委 托 人： （以下简称甲方）
地 址：
电 话： 传 真：
受 托 人： （以下简称乙方）
地 址：
电 话： 传 真：
甲方为“ ”项目之发展商，并同意乙方为本合同约定的标的物业提供销售策划及销售代理服务。双方经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：
标的物业
项目名称： 项目（以下称本项目）；
项目位置：位于 。总占地面积： ㎡。项目地块编号为：
项目类型：住宅；
销售策划及销售代理服务范围：标的物业为本项目预售许可证经批准的部分可售住宅，建筑面积共约40000平方米，具体销售服务区域、单位、面积由甲方在项目正式公开发售前书面确定。
甲方可直接向自身关系客户销售标的物业。甲方关系客户购买标的物业可售单位（以下简称“关系成交单位”）的：（1）在不超出全部标的物业总面积5% 的范围内，甲方无需就这些关系成交单位（以下简称“免佣成交单位”）向乙方支付销售代理服务费；（2）在全部标的物业总面积5%以外的关系成交单位，甲方仍需向乙方支付销售代理服务费。甲方应在客户签署认购书的同时或之前，以书面形式确认该成交单位是否为关系成交单位。免佣成交单位的物业面积仅在计算乙方销售率的情况下计入乙方可服务销售之总面积/总套数，不参与代理销售服务费用的结算。乙方须对甲方所有关系客户进行全程接待，不得怠于履行相关客户服务及推售之义务，不得提供低于接待其他客户的服务标准，否则影响甲方销售的，甲方有权要求乙方赔偿所有损失。
除本合同另有约定或乙方存在违法、违约行为外，甲方不得采取其他方式自行销售或委托其它公司在本合同销售代理服务期限内为标的物业提供销售代理服务。
本合同服务期限
由签订本合同之日起至项目首次正式公开发售后三个月止。
合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商确认。在甲乙双方未以书面方式明确终止服务合同之前，乙方有权继续为本项目提供销售代理服务，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利和义务继续履行合同直至甲乙双方签署补充协议或甲方另行书面指定的终止履行合同之日止，此期间销售代理服务费率按双方已结算的最高销售代理服务费率计算。
工作內容
本合同订立后，乙方组成专项工作小组参加甲方的营销工作，提供前期策划服务，指导整个销售工作。
3.1 前期策划工作包括但不限于：
3.1.1完成市场调研、物业定位、营销推广；
3.1.2提供竞争项目案例分析及推荐意见书，根据甲方需要按时派遣相关工作人员配合甲方与设计单位进行工作沟通和交流；
3.1.3向甲方提供项目区域市场调研、市场动态及分析，当出现突发的政策调整及市场急速激变的情况，及时提供专业分析及对策建议；
3.1.4 根据甲方需要推荐物业管理、设计单位等相关专业公司；
3.2 销售服务工作包括但不限于：
3.2.1项目公开发售准备期内（以甲、乙双方书面确认的公开发售计划时间为准）完成标的物业销售的各项筹备工作，包括标的物业的销售管理制度、销售团队的组建、完善公开销售期各种销售情况应对预案等，并获得甲方的确认；
3.2.2标的物业销售期内定期提交销售报告及下阶段销售对策分析，严格做好客户资料的保密，协助督促回笼销售资金，杜绝内部的各类炒筹、炒楼行为，配合做好楼盘销售各项的后期服务工作。
双方声明和保证
4.1 甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
4.1.1 甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
4.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
4.1.3 甲方保证甲方是本项目预售许可证中载明的唯一权利人，对本项目享有完全所有权。如本项目预售许可证中载明有其它权利人，则甲方应当保证于预售许可证经批准之日起五个工作日内向乙方提交其它权利人认可本合同并同意甲方将预售许可证经批准的标的物业交由乙方提供销售代理服务的书面文件。甲方保证本项目不存在与合作方、出资方、土地权益分享方等主体的任何纠纷，并保证上述主体不会就本合同约定之任何事项提出任何异议。甲方承诺，将严格按照本合同约定之销售代理服务费率由甲方向乙方支付乙方标的物业之销售代理服务费及本合同约定的其他费用，并不得因本项目存在其它合作方而对销售代理服务费及本合同约定的其他费用之给付义务提出任何异议。如因甲方保证之事项不能实现，导致本合同无法履行、乙方未能为标的物业提供销售代理服务的或乙方其它主体享有权利的物业提供了销售代理服务而无法收取销售代理服务费及本合同约定的其他费用，则甲方应向乙方赔偿相应的损失。
4.1.4 甲方对因标的物业本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。
4.2 乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
4.2.1 乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
4.2.2 乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
双方权责
5.1 甲方权责：
5.1.1 合同签订后，甲方应向乙方提供书面项目营销策划和销售服务所需要的有关规划设计的图纸、数据等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目公开发售日前，甲方必须提供本项目公开销售所需的各项文件数据：《土地使用权出让合同书》和补充协议书、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建设施工许可证》以及经甲方书面盖章确定的可售单位清单及价格表，尽可能提供房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划、对外《销售服务证明》资料或文件等，以确保本项目策划和销售服务工作的顺利展开。甲方保证上述数据真实并承担上述数据所产生的法律责任。若本项目甲方须提交的相关文件资料分期分批取得，则甲方应分别提交。
甲方须在每个客户签署《认购书》当日，将甲方加盖公章的该《认购书》原件一份交给乙方，作为乙方服务工作的确认。
标的物业之销售代理服务权具有排他性，甲方在未征得乙方书面认可的前提下不得就标的物业自行销售，也不得另行让其它主体提供销售代理服务。
5.1.2 甲方享有如下合同权利:
甲方根据乙方在各阶段提供的分析报告及相关建议，最终确定本项目在不同阶段的营销实施方案，乙方需根据甲方书面盖章确认的实施方案完成方案中应当由乙方完成之工作。
甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为进行处理并对不符合甲方要求的策划及销售人员进行更换。
甲方指定专门人员参与乙方策划项目小组，配合乙方工作。
甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内以包括但不限于电话、书面文字、向甲方现场负责人口头通知等方式告知甲方。
甲方对与购房客户签订的《认购书》、《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。
甲方有权对购房客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。
甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。
如因乙方原因导致不能履行或不能按时履行合同义务或出现乙方的行为严重影响甲方的商业利益的情况，甲方可单方解除合同并另行签约。
5.1.3 甲方在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合同，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、网络费及电脑购置、保洁、保安等费用。根据乙方的建议，甲方委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等销售物料供乙方在售楼时使用，甲方为客户提供看楼的必要交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
5.1.4 甲方按时向乙方支付报酬，包括销售代理服务费[包括但不限于基本销售代理服务费及超标销售代理服务费]及本合同提及的其它相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之三的标准支付违约金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。甲方收取乙方提供发票同时有义务进行签收确认。如甲方拒绝签收，则乙方有权在收到全额款项后再向甲方提供发票，且甲方不可因未收到乙方发票而拒绝支付乙方应收之款项，否则甲方应按本条之约定向乙方支付违约金。
5.1.5 甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续，乙方提供相应的帮助。
5.1.6 在本合同期内，本项目所有营销宣传数据，包括售楼物料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均需注明乙方公司名称及标识（乙方作为甲方销售代理服务商），甲方有特殊要求的除外；允许乙方在售楼现场放置相关标志的宣传资料。
5.1.7 合同期限内，仅由甲方原因引起的争议，由甲方负责处理和承担责任。
5.1.8 若甲方对乙方表现优秀的项目组全体或单个成员给予额外报酬，均应当先行支付给乙方，再由乙方通过其内部薪酬管理体系统一发放。
5.1.9 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均由甲乙双方共有。
5.2 乙方权责： DISPLAYNFC \l 0
5.2.1 乙方的服务内容：
为本项目全程提供包括但不限于本合同第三条所包含的策划及销售代理服务。
营销策划、市场调研服务
.1在项目前期策划阶段，乙方成立专门工作组全面跟进项目规划及设计工作，参与项目方案讨论及设计评标等工作。根据项目进度及甲方工作计划，形成例会制度，乙方项目工作组参加本项目例会及工作讨论，提供专业意见及市场反馈，也可应甲方需要参加本项目相关的不定期的讨论。
.2从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议:进行市场及客户调研、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户调研报告，产品定位及建议，项目销售及推广策略。
.3在公开发售日的筹备阶段，乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，各相关报告经甲方认可后由乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报；
.4在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报。
.5乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理；
5.2.2 销售服务服务。
.1在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹标的物业营销工作。销售经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成标的物业销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责标的物业销售工作，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。
.2在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。甲方对乙方销售团队成员进行考核，对不合格的销售人员，甲方有权要求更换。
.3销售现场管理：乙方负责项目销售现场的管理。
.4客户接洽：乙方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。
.5客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息、成交客户信息及相关统计，录入甲方指定的销售系统及中原CCES销售系统（甲方予以配合CCES系统安装），建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
.6前期客户积累：项目正式开盘前，乙方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。
.7签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。
.8签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，督促购房客户交纳楼款，负责协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。
.9乙方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。
5.2.3 乙方履行如下合同义务:
向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述文件真实有效。
乙方须按照甲方书面确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及其它相关数据进行任何修改。
销售价格由甲方在开盘前书面确认。乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目。如有必要变更价格，则须甲方另行书面制定，乙方不得自行调整价格。乙方不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
乙方需委派经验丰富并具有相应资历的销售经理负责本项目的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前通知甲方（当出现员工辞职的情形，乙方应通知甲方并及时安排接替人选）。若乙方委派的销售经理不能胜任项目的销售工作或产生重大工作失误，甲方有权要求更换销售经理，乙方应予以配合。
乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。
乙方承接甲方项目销售服务业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及服务权不得转让给非中原集团成员的第三方经纪机构。
乙方应对甲方提供的所有数据及双方确认的推广销售数据保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目数据提供给本项目合作单位以外的第三方。
乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利。
乙方须严格遵守商业道德，做好保密工作，一切未经公开发表的甲方资料均不得外传，未征得甲方同意，乙方不得将该项目的运作模式作为案例对外公布和讲解。
服务报酬
销售代理服务费
本项目之销售代理服务费计算方式甲乙双方必须遵守以下基本原则：
本项目受托范围物业的销售不划分阶段，并以全部标的物业面积为基数计算销售率。
销售代理服务费按累计补差方式每月结算上月售出单位（不含免佣成交单位）的销售代理服务费，即先按达标销售代理服务费率结算上月售出单位（不含免佣成交单位）之销售代理服务费，再补足差额，差额金额为：
差额 = 所有售出单位（不含免佣成交单位）累计合同总金额 ×达标服务费率 － 已支付销售代理服务费总额（以面积计算）
销售率确定以客户签署《认购书》并足额交付定金为准，销售率 =已签订认购书并交足定金的单位总建筑面积 / 标的物业总面积。
乙方销售代理服务费率点数以销售代理服务期限内销售率的高低，按标的物业总销售金额的0.35%-0.65%确定。销售代理服务费率按以下标准执行：
销售率
销售代理服务费率
甲方另根据乙方的服务质量，给予乙方额外的服务奖励，奖励金额不超过标的物业总销售金额的0.05%，服务质量的标准由甲方制订（详见附件一）。甲方每月对乙方的服务质量进行考核评分，在支付本合同最后一笔销售代理服务费时根据综合评分确定奖励金额，并支付乙方。
6.2结算时间及程序：
6.2.1销售代理服务费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理服务费。结算标准：客户完成《房地产买卖合同（预售）》签订并支付全款（适用于一次性付款之情形），或客户完成《房地产买卖合同（预售）》签订且贷款银行放款，甲方收齐全款（适用于按揭付款之情形）。仅因甲方过错导致已签署《认购书》的客户不能在服务期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续致使交易无法进行的，则乙方之销售代理服务责任于客户签订认购书时结束，乙方收取该部分销售代理服务费的50%，甲方须于服务期限届满后1个月内向乙方支付该笔销售代理服务费。对于结算清单甲方逾期未确认的，乙方可根据合同第七条的约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方认可乙方书面送达的内容。甲乙双方每月就包括已签订《房地产买卖合同（预售）》的单位房号、合同价款、客户名称、销售代理服务费数额、销售代理服务费率等销售服务信息的每月确认清单进行书面确认；甲方如无书面确认，则乙方可根据合同第七条的约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方认可乙方书面送达的内容。
6.2.2 若客户签署认购书之后悔约，已收取的定金作为违约金而被甲方没收，乙方有权获得该违约金的20%作为服务费,所有服务费一次性与本合同项下最后一笔销售代理服务费同时结算。若遇客户对甲方就上述定金发生纠纷，甲方不得不退还客户全部或部分定金的，乙方应退还给甲方已收取部分的服务费，同时甲方应向乙方提供相应的材料证明该部分定金已退还客户。
6.2.3乙方应在甲方确认结算清单三个工作日内提供销售代理服务费发票,甲方应按照本合同约定时间将每期应付的销售代理服务费汇至如下乙方银行账户:
公司全称：
银行账号：
开户银行：
第七条 通知及送达
7.1 本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准。
7.2甲方指定的授权委托签收人为 、 。（其中营销报告签收人为： ，每月确认清单签收人为： ，结佣确认表签收人为： ，发票签收人为： ）若在签署本合同时，甲方无法确认每月确认清单和结佣确认表的授权委托签收人，则甲方须于本项目正式公开发售前7日内以书面方式告知乙方。如甲方一直未书面告知乙方授权委托签收人，则与本合同有关的一切文件资料（包括但不限于营销报告、每月确认清单、结佣确认单，发票等），乙方均有权按照本合同双方确定的地址以邮寄方式送达，投递之日起第三日即视为有效送达。
7.3 本合同约定通知的送达，以专人亲自向收件方递送或以邮寄方式递送。递送地址以本合同约定的地址为准（地址发生变更时应及时书面通知对方）。
7.4 以专人递送时，签收日即为有效送达日；以邮寄方式递送时，以投递之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。
第八条 违约责任、合同生效及终止
8.1 本合同自甲乙双方盖章之日起生效；乙方销售代理服务期满且没有延期或者销售代理服务期未满服务工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用并书面通知对方解除合约后，合同自然终止。
8.2 本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
8.3 在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
8.4 甲方如发现乙方于销售服务过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方十四天的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止继续代理销售标的物业，并书面通知乙方终止本合同；
8.5 如甲方未能完全履行其合同义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方十四天的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方终止合同，并书面通知甲方；
8.6 终止合同时，甲方仍须支付乙方于销售代理服务期间已完成部分之条款6.1注明之销售代理服务费及6.2.2注明之服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止合同后的七个工作日。甲方逾期不支付乙方应收销售代理服务费，将按逾期每天支付乙方应付销售代理服务费的万分之三作为违约金。
8.7 甲乙双方解除合同或合同到期时，在服务期内签署《认购书》客户在解除合同或合同到期后与甲方签订《房地产买卖合同（预售）》的，甲方须按本合同第六条规定支付乙方相应的销售代理服务费用。
8.8 销售代理服务期限内，甲方擅自将销售权转让给第三方或者无故提前终止本合同均构成根本违约，甲方应当向乙方支付违约金 20 万元，甲方支付违约金后仍需向乙方结清相关销售代理服务费。在甲方支付违约金并结清相关销售代理服务费和服务费后，乙方有权选择是否继续履行本合同。乙方无故提前终止本合同，应当向甲方支付违约金 20 万元，并赔偿甲方因此所受的损失。
8.9 在本合同执行期间，如有因股东变更，产权交易等原因导致本项目产权方改变的，本合同对新产权方继续生效，并保证受让方承认及继续履行本合同，三方就有关的权利义务转移和债权债务关系等事宜另外签订协议，甲方应按时支付乙方已售出部分的服务费。
8.10若因乙方原因导致甲方损失的，乙方应在责任范围内赔偿甲方所受的全部损失。
第九条 词语注解
9.1 公开发售日：是指本项目在深圳地区的公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房屋销售预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。甲方有义务与乙方书面确认本项目具体的公开发售日期，在双方未对公开发售时间作书面确认的情况下，本项目的公开发售日为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。
9.2 “单位”：是指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。
9.3 “售出单位”：是指已签订完《房地产买卖合同（预售）》的房屋单位并交足首期房款，售出面积以签订房地产买卖合同的建筑面积为准，售出时间以房地产买卖合同签订的时间为准。
9.4 “销售率”是指乙方在服务期内，本项目物业中，客户交足正式定金并签署了《认购书》单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托销售总建筑面积。
第十条 其它
10.1 本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。
10.2 本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字或盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。
10.3 本合同未尽事宜，双方协商解决。若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向深圳市人民法院提起诉讼。
10.4 本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。
甲 方： 有限公司
法定代表人（授权委托人）：
乙 方： 地产代理 有限公司
法定代表人（授权委托人）：
签约时间： 年 月 日（由签章的最后一方填写）