摘要：近年来，房价上涨引起“小产权房”热销的局面。在现有法律框架下，集体土地使用权不能自由流转，导致“小产权房”违法，其买卖合同无效。“小产权房”问题关系政府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益，从利益衡量的角度分析，合法化更能体现社会公平。通过类型化处理是目前解决“小产权房”问题的合理做法，但要从根本上解决问题，还有待于集体土地使用权制度的改革。
关键词：小产权房；违法性；利益衡量；集体土地使用权
中图分类号：DF521
文献标识码：A
随着商品房价格的不断攀升，潜行了10多年的“小产权房”逐渐浮出水面，在全国各大城市的房地产市场迅速走俏。“小产权房”问题受到社会各界的广泛关注，引发了激烈的讨论。建设部风险提示，国务院明令禁止，房地产商不断“炮轰”，“小产权房”购买者依然趋之若鹜，通州宋庄“画家村”案［1］更是将“小产权房”问题推到了舆论的风口浪尖。“小产权房”何去何从，还是一个未知数。为什么“小产权房”会引来诸多争议？“小产权房”背后的“大问题”又是什么？本文将从现象到本质对该问题作出具体的剖析，最后提出几点建议，以期对“小产权房”问题的解决有所裨益。
一、“小产权房”的由来及发展现状
所谓“小产权房”并不是严格意义上的法律用语，而是对一种特定房屋的约定俗称。目前社会上引人关注的“小产权房”是指在集体土地上建设并对集体经济组织外的居民出售的房屋。
(注:“小产权房”的具体含义有3种：第一种解释是针对房地产开发商的产权而言，开发商的产权叫做大产权，普通购房者的产权叫小产权，原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割来的；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房；第三种解释就是本文所指“小产权房”的含义。)由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是乡政府或村委会自制的。与具有正式产权证的“大产权房”相比，这种类型的房子被形象地称为“小产权房”，或者“乡产权房”。
“小产权房”并非新兴事物，早在20世纪90年代中期“小产权房”就已经存在。近年来，随着城市化进程的加快，城市人口增多，住房需求不断增加，同时，城市土地供应紧张，地产商追逐利润，哄抬房价，商品房价格大幅上涨。在此背景下，潜行了10多年的“小产权房”终于浮出水面，成为社会关注的焦点。“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。统计显示，北京通州、顺义、怀柔等郊区“小产权房”房价在每平方米2500至4000元间，仅为相同地段的商品房价格的20％至30％。巨大市场的促动，明显的价格优势，再加上地方政府的监管不力、默许纵容，“小产权房”在全国范围内已经形成热销的局面。目前北京400余个在售楼盘中，“小产权房”楼盘占总量的18%，按每个项目平均10万平方米计算，共有700万平方米以上。北京房地产交易网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平方米，这就意味着“小产权房”项目面积相当于北京可售房屋面积的1/3［2］。
“小产权房”热销，引起社会广泛争论。国务院及相关部门已经明确表态，“小产权房”违法，禁止城市居民购买。2007年6月18日，建设部在其发布《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年9月15日起，国土资源部开展了“全国土地执法百日行动”，“小产权房”被列入查处对象［3］。12月11日国务院常委会议会诊“小产权房”，其公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到城市购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”前段时间，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻发布会上指出：“小产权房不允许再建，已购者合法权利要受保护。”可以看出，国家对于“小产权房”从维护现有法律秩序出发，基本采取了否定的态度。相对应，购房者和集体经济组织、村民则主张将其合法化。对于购房者来说，“小产权房”价格低廉，可以实现多年来买房的愿望。对于村集体来说，可以通过出售“小产权房”增加收入，提高村民生活水平。对于房地产开发商而言，“小产权房”一定程度上打破了商品房高价垄断的局面，分享了本来应该属于自己的利益，所以他们坚决抵制。
二、现行法律框架下“小产权房”合法性分析
根据《宪法》规定，我国土地所有权包括国家所有和集体所有两种形态，相应的土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。从法理层面上讲，国家和集体作为我国土地的两个所有权主体，地位无疑应该是平等的，但实际上，与国家土地所有权相比，农村集体土地所有权的所有权权能不完整，多方面体现出名不副实的状况。《土地管理法》63条规定：集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。“小产权房”建设并不属于建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施的例外情形。另外，根据《城市房地产管理法》第2条、第8条规定，房地产开发的前提是取得国有土地使用权，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收为国有后，该幅国有土地的使用权方可出让。可见，我国目前在集体土地上进行房地产开发程序是先由国家通过一定补偿将集体土地征收为国有，然后再以土地出让金为对价出让给商品房开发商，开发商建成房屋后再出售给购房者。“小产权房”开发越过了国家对集体土地征收再出让的环节，明显违背了我国土地管理、房地产开发相关法律的强制性规定。
新颁布的《物权法》对集体建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易一级市场自由转让问题，采取了回避的态度。(注:《物权法草案》第六次审议稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”在《草案》第七次审议时，有些常委会委员对“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定有不同意见。对此，全国人大法律委员会反复研究认为，我国地少人多，应当实行严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地，全国人大法律委员会又建议将该条修改为：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”)《物权法》第151条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理；该法第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家的有关规定。这就把《土地管理法》的相关规定引入物权法中，所以从新颁布的《物权法》的规定来看，“小产权房”也没有法律依据。所以，“小产权房”建设违法，这是不争的事实。
三、“小产权房”问题解决的路径选择――以利益衡量为视角
（一）“小产权房”利益主体及其利益结构
利益是社会领域中最普遍、最敏感，同时也是最易引起关注的问题。正如恩格斯所说：“每一个社会的经济关系首先是作为利益表达出来的。”［4］立法是认识利益、表达利益的过程。要调整好各种不同利益，首先要了解和认识利益，而认识利益必须区分有哪些利益主体［5］。与“小产权房”相关，存在着地方政府、集体经济组织、村民、购房者、房地产开发商等利益关联主体，所以“小产权房”主体的利益可以归纳为：地方政府的利益、集体经济组织利益、农民个人利益、购房者利益和房地产开发商利益。利益还具有层次结构，我国学者梁上上认为，根据利益衡量的需要，可以把利益分为“当事人的具体利益”、“群体利益”、“制度利益”、“社会公共利益”［6］。制度利益是指一项法律制度所固有的根本性利益，具体表现为该制度的合理性因素，对整个社会的价值意义。“小产权房”现象背后的制度性问题是法律对于集体土地使用权流转的限制，所以，在“小产权房”问题上，制度利益是指限制集体土地使用权自由流转体现的社会价值。社会公共利益是比制度利益更高层次的利益，反映了公平正义的法律价值观念，具体体现在诸如经济秩序、社会公德等方面。
（二）两种路径下，相关主体利益的展开
1�允许“小产权房”，使其合法化
“小产权房”合法化，最大的获利者无疑是集体经济组织和村民。如果不考虑集体经济组织在现实中存在的主体虚位、干部腐化等问题，该两者的利益是基本一致的。“小产权房”合法，集体经济组织和农民作为集体土地的所有权人，成了土地增值的最大受益者。集体组织直接在集体土地上进行房地产开发，除了安置本集体组织成员外，其余的出售给城市居民。“小产权房”的价格与商品房相比虽然要低得多，但由于开发过程中节省了占成本大部分的土地出让金和各种税费，集体经济组织还是有比较高的利润。(注:
前不久，一位房地产开发商透露：商品房开发20%是建设成本，40%是利润，还有40%消耗在处理各种关系中。不评价真实性如何，可以得出的是高房价中开发建设成本只是很小一部分。)对于农民来说，不仅可以从集体组织分得一部分收益，而且通过把多余的房屋出租或出卖给城市居民，还能获得所谓的“财产性收入”。“画家村”案中村民马某通过协议将房子卖给李某就属于这种情况。除了这些显性的财富增长外，通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，能够促进农村第二产业和第三产业的发展，提高农村剩余劳动力的就业率，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。
对于购房者来说，“小产权房”使他们多了一个可以买到相对低价房的选择，可以解决一部分人买不起房的问题。“小产权房”价格仅为同类商品房价格的30％左右，对于城市中低收入者来说，无疑有着巨大的诱惑力。
“小产权房”合法化，对于地方政府的财政收入存在较大的影响。1994年税制改革后，税收在地方财政中的比例日益下降，(注:
据统计数据显示，1993年中央和地方的财政收入占全部财政收入比重分别为22%和78%，而到1994年这一比重分别变为了55.7%和44.3%，与分税制改革相比，地方财政收入下降了30%。在财政收入下降的同时，地方政府所要承担的事权并没有减少，这直接导致了分税制改革后地方政府事权和财权的不一致。)土地作为地方政府手中最大一块可以自由支配的经济资源，成为政府财政支出的保障。“土地财政”作为一种新型的政府运行模式在全国广泛开展［7］。以公共利益为名，低价征收集体土地，高价出让给商品房开发商，赚取的巨额差价已成为地方政府收入的主要来源。“小产权房”开禁后，政府垄断土地一级市场的局面被打破，开发商与村集体的直接合作或集体自行开发，绕过了地方政府这个“中间商”，这无异于断了地方政府的“财路”。
当然，“小产权房”合法化的最大“受害者”是开发商。目前，房地产业是众所周知的暴利行业，政府对土地的控制造成了房地产开发的垄断局面，房价的不断上涨催生了众多暴富的房地产商。“小产权房”推广后，房价体系将会出现“木桶效应”，市场上的商品房价格必将向“小产权房”看齐，这样靠攫取农民土地使用权而暴富的城市住房开发模式，将会面临被改写的命运。“小产权房”使得众多的房地产商失去了原本可以得到的利益。
2�禁止“小产权房”，制止其合法化
“小产权房”因违法被取缔之后，集体经济组织和农民只能在目前国家有关土地管理法律和土地政策的指引下，开发土地的农业生产价值，或者被政府低价征收为国有，获得极少的征地补偿，最终导致农民因失去作为生产资料的土地而面临生活无着落的困境。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%~70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%~30%，农民只得5%~10%。由此可见，征地过程中产生的巨额增值收益，绝大部分被土地开发企业或地方政府所得［8］。同时，出外打工或者已经在城市生活的村民也难以处理自己在农村的房产（对外转让为法律所禁止，对内又很少有购买者），资源得不到优化配置。随着土地越来越少，城市人口越来越多，城市住房需求矛盾将不断加剧，房价也会水涨船高，会有更多的人因此而买不起房。
当然，对于地方政府和房地产商而言，“小产权房”的禁止意味着政府财政收入有了最大的保障，双方形成的利益同盟得到巩固，一个已经被公认为“新三座大山”的高房价的暴利垄断的房地产市场将会长久地持续下去。
（三）“小产权房”问题背后的制度利益及其评价
1�法律限制集体土地使用权自由流转的制度性利益
“小产权房”不合法的关键原因是其开发未取得对所利用土地的合法使用权，而其合法取得土地使用权的根本障碍在于我国目前法律及政策对集体土地使用权流转的重重严格限制，因此，“小产权房”问题的本质是我国农村集体土地使用权流转问题，“小产权房”背后的制度利益体现为法律限制集体土地使用权自由流转所反映出来的合理性因素。主要包括：（1）集体土地的使用、处分，与国家的农业战略和农业政策密切相关，而国家的农业战略和农业政策又关系到国计民生和社会发展与稳定［9］。如果法律允许集体土地使用权随意流转，可能导致大量的集体土地被开发，耕地严重流失，进而危害国家的粮食安全，社会安定。（2）宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障，在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，对农民利益的一种保障，解决了农民的基本居住问题［10］。宅基地使用权一旦开禁，农村宅基地可以自由流转，将导致农村的不安和社会的动荡［11］。从现实来看，其流转往往是由农村弱势群体流向城市的较强势群体，这样，可能会造成大量的农民失地，影响到其生存问题。
2�法律限制集体土地使用权自由流转的质疑
随着时间的推移，限制集体土地使用权自由流转的合理性不断受到质疑。首先，耕地流失与集体土地使用权自由流转并无必然联系。因为在法律不允许农民集体土地自由转让的情况下，政府也在通过征收补偿的方式，将大量农村集体土地转为国有土地，并出让给开发商用于商品房开发；而且，随着农业现代化，单位集体土地上农作物生产效率不断提高，农产品数量大大增加，在这种情况下，仍然以耕地保护和粮食安全为由来阻止农民充分行使土地权利似乎缺乏说服力。其次，改革开放30多年后的今天，我国的经济总量和社会制度都发生了翻天覆地的变化，农民的生活水平已从温饱向小康迈进，很多农民家庭的主要收入来源于外出经商或务工所得的时候，依然强化和固守宅基地使用权的社会保障属性，显然也不尽合理［12］。
集体土地使用权不能像国有土地那样自由流转，还导致了许多现实问题的产生：（1）对两种土地所有权区别对待，规定了不同的交易方式，形成了两个土地使用权交易市场，人为地把城市和农村割裂开来，不符合“城乡一体化”发展趋势；（2）法律对集体土地使用权流转的限制，集体土地入市的惟一途径就是通过国家征收，改变土地所有权性质，恰恰是在土地征收过程中，由于我国土地征收制度固有的缺陷，农民的土地财产权益受到了集体性的侵害。
3�相关制度间的利益冲突
（1）违背《物权法》平等保护原则
集体土地所有权与国家土地所有权之间不存在派生或者隶属关系，也不存在等级差别，两种土地所有权的平等性是我国土地所有权制度的基本原则［13］。《物权法》第4条明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利，这就是平等保护原则。在我国，国有土地和集体土地的不平等关系长期存在，国有土地的所有权、使用权分离后，使用权可以转让、抵押、出租的，即法律按不动产用益物权的模式设计其运作，而农村集体土地（尤其是非农建设用地）却不然，至今不能自主地流转，不能享有用益物权的处分权能。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种土地权利、两个土地市场”的二元结构。在平等原则下，作为土地所有者的农村集体和国家一样享有土地所有权，也就应该和国家一样享有对自己所有的土地在合法范围内与国家对国有土地所有权完全平等的占有、使用、收益和支配的权利［13］。也就是说，既然都是所有权人，就理所应当享有同样内容的所有权，而不应该因为所有权主体身份不同有所差别。允许集体土地使用权自由流转是物权法平等保护原则的应有之意。
（2）与集体所有权制度的冲突――集体所有权权能的缺失
所有权者，乃于法令限制范围内，对于所有物永久全面与整体支配之物权，所有人对于标的物，得全面及概括的占有、使用、收益及处分［14］。处分权能是所有权的核心，集体经济组织作为集体土地的所有者，理应享有该权利。正是法律对于集体土地制度使用权转让的限制，造成了集体土地所有权处分权能的缺失，才导致了类似小产权房现象的不合法。
（四）利益的具体衡量
综上所述，“小产权房”问题下的相关利益可以通过下表反映：
从这个表中，我们可以发现：从利益主体上来分析，如果“小产权房”合法化，则集体经济组织利益、农民利益、购房者利益得到了保护，而地方政府利益和房地产商利益没有得到保护。“小产权房”被禁止，则出现相反的结果。很显然，在目前的社会生活中，政府拥有国家权力，房地产商控制了大量的社会财富，两者处于优势地位，而集体经济组织、农民、购房者（主要是城市中低收入者）处于劣势，法律保护有必要向弱势群体倾斜；“小产权房”关乎购房者居住生存利益，集体经济组织和农民的不动产利益、宅基地利益、社会保障利益，而房地产商的利益仅仅是商业利益，对于政府来说其所得利益也最终会转移到社会成员身上。所以，两者相比，购房者、集体经济组织和农民的利益更有保护的必要。
从利益层次结构上来分析，“小产权房”合法化虽然破坏了法律对于集体土地使用权流转限制的制度利益，但是保护了物权法平等保护制度及集体所有权权能的完整性，同时也符合社会公共利益。法律的制定是各种利益衡量的结果，这种结果凝固在具体的法律制度之中，并通过制度利益表现出来。所以，一般来说，制度利益总是符合公平、正义的观念。对集体土地使用权流转附加的诸多法律限制，在当时的社会背景下或许是合理的，对于保护耕地、维护粮食安全、保障农民的生存条件起到了举足轻重的作用，符合社会公平、正义。但是，社会总是走在法律的前面，对制度的处理不能僵化，要放到整个社会中去考察［6］58。判断法律制度的制度利益是否值得维护的依据是看该制度是否有利于资源的优化配置，是否有利于维护和促进经济的发展，是否仍然符合整个社会的趋势。目前而言，随着城市化进程的不断加快，大量的农民逐渐摆脱土地的束缚，越来越多从事第二、第三产业，农村出现了大量的闲置土地、房屋。全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%~15%，而北京郊区村庄房屋的空置率则一般在15%左右。这些土地资源不能自由流转，物尽其用，造成了大量的资源浪费。把集体土地流转和国有土地区分开来，形成两个土地使用权市场，人为把城乡割裂开来，不符合“城乡一体化”的趋势。再者，允许集体土地使用权进入土地一级市场自由交易也符合市场经济的发展规律，符合等价交换的原则，相对于国家征收获得微不足道的补偿金相比，更符合公平、正义的价值理念，符合社会的公共利益。
四、“小产权房”的合理出路
（一）现有法律框架下“小产权房”问题的解决――类型化处理
在法律未作修改的情况下，“小产权房”的开发违法，买卖合同也不受法律保护，如果任由其发展，不但于国无益，于民有害，同时法律也丧失了权威性。既然“小产权房”问题错综复杂，不能一刀切，应该具体问题具体分析。Larenz教授曾言，“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’”［15］。对于不同类型，不同建设阶段的“小产权房”给予不同的处理，会显得更加妥当。具体分类及处理如下：1�已经开发而未建的“小产权房”。这类“小产权房”比较容易处理，因为尚未投入较大的成本，可以直接确认为违法，要求停工停建，恢复土地的本来用途。2�已建未售的“小产权房”。如果此类“小产权房”质量存在比较大的瑕疵，有可能危及人身安全的，确认违法，直接拆除。如果质量达到居住要求的，又可以区分为两种情况：一是符合土地利用规划、城镇规划的，政府通过对这片土地进行征收，转化为国有土地，收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房，以满足此类房屋的供应，同时由国家房管部门为此类房屋颁发相关的权属证书；二是未经审批，不符合土地利用整体规划的，对于这种类型，也应该确认为违法建筑物加以拆除。3�已建已售的“小产权房”。对于此类房屋，可以参照情况2的方法处理。
（二）解决“小产权房”问题的根本出路――集体土地使用权制度改革
1�集体土地使用权流转改革的立法建议
如前所述，“小产权房”建设违法的本质是法律对集体土地使用权流转的限制，因此若要从根本上解决“小产权房”问题，还有待于集体土地制度的改革。《宪法》、《物权法》对集体土地使用权流转没有明文限制，主要是引入《土地管理法》来规范，这也为改革提供了便利。目前比较可行的做法是通过全国人大常委会对《土地管理法》的相关条文进行修改，允许集体土地使用权自由流转。并在各地试点(注:近年来，针对集体土地使用权流转，国土资源部在广东、安徽、江苏、浙江进行试点工作。广东省于2006年10月颁布了《集体建设用地使用权流转管理办法》，实现集体土地与国有土地“同地、同价、同权”。)的基础上，尽快制定全国性的法律法规――《集体所有建设用地使用权流转管理办法》、《宅基地使用权流转管理办法》，解决集体土地在流转中的无法可依现象。这些规定主要是对集体土地使用权进行界定；规定集体土地使用权进入市场的条件、范围；进行流转的程序、审批规定、流转形式和以登记为核心的管理规则；流转的合同样式及管理；流转收益分配的基本原则和具体操作办法等；还要规定相关的违法交易及相关问题的处理办法等。
2�相关配套制度建设
当然，任何改革都会有代价存在，集体土地使用权制度改革打破了原有的平衡，会产生一定的“副作用”，因而相关配套制度建设必不可少：第一，允许自由流转之后，必然引起大量集体农业用地的非农化，国家必须加强农业用地的管制，切实落实好耕地保护制度，以防耕地面积锐减；第二，现实中集体组织虚位，许多地方村干部成为了事实上的土地所有者，把处置集体土地使用权的收益中饱私囊，即使允许流转，农民仍得不到实惠。因此，有必要完善集体所有权制度，使其主体归位；第三，集体土地使用权自由流转之后，政府垄断土地一级市场的局面被打破，引起既得利益的损失，对于这一点，可以借鉴西方国家征收物业税的做法来加以平衡；第四，不断加快社会保障体系建设和完善，以解决因集体土地使用权自由流转农民失地问题。
结语
“小产权房”现象是一个典型的中国式问题，其成因是中国独特的城乡二元土地制度，究其本质是集体土地在非农化过程中增值利益分配问题。目前的集体土地开发模式固然合法，但从利益分配的角度而言却不尽合理，小产权房的出现正是对原有利益分配格局的突破。我们应以解决“小产权房”问题为契机，在兼顾各方利益的基础上，推动集体土地制度改革，允许集体土地使用权自由流转，实现与国有土地“同地、同价、同权”。在转型时期的中国，类似“小产权房”的现象还会不断涌现，一个妥善的应对之策是在依法治国的前提下，对现有的制度和法律加以适当突破，以达到资源优化、社会和谐的目标。
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本文责任编辑：汪世虎
To Solve the Problem of “the Small Property Right House”:� from the View of Interest Measurement
REN Hui
(Guanghua Law School of Zhejiang University, Hangzhou 310008, China)�
Abstract: “The small property right houses” are selling like hotcakes due to the rising of housing prices in recent years .Under the existing legal framework , collective land use rights can not be freely transferred, which makes “the small property right house” illegal, and the business contract invalid. Small property right problem is related to the interests of government, the collective economic organizations, farmers, house buyers and housing developers. From the point of view of interests balancing, legalization reflects more social equity. Type of treatment is a reasonable approach to solve the problem of small property right houses at present. But to fundamentally solve the problem, we have to reform the collective land use right system.
Key Words: the small property right house; illegal; interests balancing; right to use collective land